《南充市物业管理招标投标实施办法(试行)》已经市政府同意，现印发你们，请遵照执行。

　　第一条 为引导和规范本市物业管理招标投标活动，维护业主、物业管理招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招投标法》、国务院《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和《南充市物业管理实施细则》（试行）的相关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

　　第二条 本实施办法适用于本市行政区域内的前期、后期物业管理招标投标活动及其监督管理。

　　第三条 物业管理招标投标应遵循公开、公平、公正和诚实守信的原则。招、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害双方或其他投标人的合法权益。

　　第四条 政府提倡住宅物业以外的其他物业区域的建筑设计企业通过招投标方式，选聘拥有相对应资质的物业管理企业。

　　第五条 南充市房地产管理局负责全市物业管理招标投标活动的指导、监督和管理；直接负责市辖三区物业管理招标投标活动的指导、监督和管理。县（市）房地产管理部门具体负责本辖区内的物业管理招投标活动的指导、监督和管理。

　　第六条 物业管理项目的招标人（以下简称招标人）是指依照本实施办法进行物业管理项目招标的新建物业建设单位、业主大会或相关物业产权人。

　　业主大会采用招标方式选聘物业管理企业的，必须经业主大会或业主代表大会讨论同意。

　　第七条 住宅和同一物业管理区域内非住宅建设单位选聘物业管理企业实施物业管理的，均应采用招标投标方式。

　　但符合下列条件之一并经当地物业管理主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相关资质的物业管理企业：

　　任何单位和个人不得将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标。

　　第八条 通过招标投标方式选择前期物业管理企业的，招标人应当在以下规定时限内完成物业管理的招标投标工作：

　　第九条 招标人可以委托市物业管理中介机构代理招标事宜，或组建招标工作小组自行组织实施招标活动。

　　招标人自行组织实施招标活动的，应当具有能够编制招标文件、对投标人进行资格评审和组织评标的能力，按下列规定组建招标工作小组：

　　（一）招标人是新建住宅建筑设计企业或相关物业产权人的，其法人代表（负责人）或其代理人参加招标工作小组。

　　（二）熟悉物业管理招标业务的经济、技术和管理人员占招标工作小组成员总数的50％以上。

　　第十条 物业管理招标活动一般实行公开招标；住宅规模较小的，也可以实行邀请招标。

　　第十一条 招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成物业管理招标文件的编制。物业管理招标文件应当包括以下主要内容：

　　（二）物业基本情况，包括物业名称、座落、总占地面积、总建筑面积、绿化面积、房屋类型、产权性质、房屋幢数、套数、建筑结构、公建配套设施、主要设备设施、物业档案、出售情况、入住率等；

　　第十二条 物业管理招标投标活动实行备案制度。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交以下材料报房地产管理部门备案：

　　第十三条 招标人采取公开招标方式的，应通过报刊、广播、电视或其他公开方式发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告；招标人采取邀请招标方式的，应向3家以上的具有相应物业管理资质和物业管理实绩的企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应包括以下内容：

　　第十四条 公开招标的招标人可以根据招标文件的规定，对投标申请人进行资格预审。经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向资格预审不合格的投标申请人告知资格预审结果。

　　在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

　　第十五条 招标文件要求由投标人缴纳投标报名费、保证金的，投标人应当缴纳；中标人确定后30日内，招标人应将报名费退还给未中标人，投标保证金退还给投标人。招标文件对未中标人承诺支付标书编制补偿金的，招标人应当支付。

　　第十六条 物业管理招标文件发出之日至投标人提交投标文件的截止期间，不得少于20日。

　　第十七条 招标人可召开招标文件答疑会议或组织现场踏勘，就招标文件向投标人解释说明。解释说明内容与招标文件内容不一致的，招标人应在截标日前15天，以书面形式告知所有招标文件收受人。

　　招标人对已发出的招标文件进行修改的，应在截标日期前15天，将修改后的投标文件以书面形式送达所有招标文件收受人。逾期送达的，投标文件送达截止期日相应顺延。

　　第十八条 具有《中华人民共和国物业管理企业资质证书》三级以上（含三级）的物业管理企业均可参与本市物业管理投标活动。但与招标人有利害关系的物业管理企业不得参与投标。

　　第二十条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标书，投标书应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出明确回答。

　　（九）管理服务模式包括拟在中标后将中标项目的部分非主体、非关键工作进行分包的计划等；

　　第二十一条 投标人应在截标期日前，将加盖投标人企业法人印章或法定代表人印章后的投标文件密封送达招标人。招标人收到投标文件后，应出具标明签收人和签收时间的凭证，并妥为保存投标文件，在开标之前，不得启封投标文件。

　　投标人在截标期日前，可书面通知招标人补充修改或撤回已提交的投标文件。经补充修改的内容为投标文件的组成部分。

　　投标人在截标期日后送达投标文件或者经补充修改的投标文件，招标人应当拒收。

　　开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。经确认无误后由招标工作人员当众拆封，宣读。

　　招标人在截标期日前收到的所有投标文件，都应在开标时当众予以拆封，宣读。开标过程应当记录，并存档备查。招标人可委托公证处对开标过程进行公证。

　　第二十五条 招标人应组建评标委员会负责评标。评标委员会的成员人数为5人以上单数。其成员由招标人代表和物业管理招投标评审专家组成。其中，招标人代表不得超过评标委员会成员数的三分之一。

　　物业管理投标评审专家由招标人从房地产行政主管部门提供的物业管理招投标评审专家库名册中采取随机抽取的方式确定。与投标人有利害关系的，不得成为评标委员会成员。评标委员会成员名单在中标结果公布前应当保密。

　　第二十六条 评标委员会应采取公开答辩的方式要求投标人对投标文件中有关内容作出答辩或说明。

　　评标委员会应当按照招标文件确定的评标方法和标准，对投标文件进行评审和比较，可采用下列两种方式确定中标人：

　　第二十七条 一般项目的评标活动应在投标截止后3日内完成，重点工程项目可在7日内完成。项目中标人确定后，招标人应当及时向中标人发出《中标通知书》，并同时将中标结果通知所有投标人。对未能中标的投标人，招标人应退回其投标文件。

　　第二十八条 招标人应自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的房地产行政主管部门备案。备案资料包括开标、评标过程，确定中标人的方式及理由，评标委员会的评标报告，中标人的投标文件等资料。

　　招标人和中标人双方应自《中标通知书》发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件的内容签订物业管理委托合同。

　　第二十九条 经评标委员会评审，所有投标都不符合投标文件要求的，可以否决所有投标。招标人可依照本暂行规定重新招标。

　　第三十条 中标通知书对招标人和中标人具有法律效力。中标通知书发出后，招标人改变中标结果，或中标人放弃中标项目的，应承担赔偿责任。

　　第三十一条 招标活动结束后，招标人或原物业管理单位应将下列档案资料移交给中标人：

　　第三十二条 物业管理招标过程中发生的广告代理信息发布，文件编制，劳务，交通等费用由招标人和投标人协议承担支付。

　　招标人为业主大会的，其在招标过程中承担的相关费用可自行筹集，也可经业主大会决定在物业管理配套设施收益或其他收益中列支。

　　第三十三条 本办法中的住宅物业区域的建筑设计企业，未通过招标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采取协议方式选聘物业管理企业的按国务院《物业管理条例》第五十七条规定予以处理。

　　第三十四条 投标人和其他利害关系人认为招标投标活动不符合实施细则有关规定的，有权向招标人提出异议，或者依法向有关部门投诉。

　　（一）物业管理招标投标，是指招标人以招标的方式，将物业区域内的房屋、共用设施设备以及场地的维修、养护、安全护卫、绿化养护、环境保洁等各类服务和管理项目，一次性发包，由投标人通过竞标承接管理、提供服务的活动。

　　（二）新建物业是指尚未交付使用或者物业已交付使用但尚未成立业主大会的物业。

　　（三）前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建筑设计企业选聘物业管理企业实施的物业管理。

　　第三十七条 本办法自公布之日起正式实施，办法中未尽事宜按照国家相关规定执行。